Para fazer uma boa avaliação, é essencial visitar o imóvel várias vezes,
em horários diferentes, a fim de saber como é o cotidiano.
Comércio local valoriza o imóvel, desde que não na mesma rua, pois pode
causar trânsito e barulho, que são fatores de depreciação.
Parque, clube ou shopping próximos podem valorizar o bem, desde que não
atrapalhem a mobilidade do morador. Transporte público, escolas e
universidades são outros pontos de destaque.
Apartamentos nos primeiros andares são menos valorizados, enquanto as
últimas unidades ganham em preço graças à redução do barulho da rua e à
boa vista.
Avaliando o Imóvel:
É importante realizar uma vistoria técnica para saber o que pode causar
problemas e se será preciso fazer reformas e, assim, pedir desconto no
preço.
O mais adequado é contratar um perito para fazer o laudo sobre o bem,
ponderando que pontos são de difícil reparo e quais são facilmente
resolvidos. Ele cobra, em média, R$ 2.000,00 (imóvel residencial de 100
m2). No site do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia) há contatos de profissionais associados.
Essa vistoria técnica pode ser uma condição para fechar contrato. Para
isso, deve ser prevista no compromisso de compra e venda. Assim, o
negócio poderá ser desfeito, sem prejuízo do comprador, se a vistoria
apontar problemas graves.
De olho na Estrutura:
Verifique se o imóvel tem trincas, se há sinais de afundamento das
paredes ou no piso, que podem ser problemas subterrâneos de canalização,
estrutura frágil ou fragilizada pela obra de um vizinho.
É preciso olhar se há ferragens aparentes ou descolamento de concreto, o
que pode ser sinal de infiltração ou de má qualidade da obra.
Telhado Firme:
Madeira apodrecida no telhado ou cupim podem levar a um gasto de R$ 20
mil a R$ 30 mil para refazê-lo. Telhas soltas ou calhas entupidas são
problemas menores, mas chamam atenção para infiltração na laje.
Elétrica em Ordem:
Cheque o estado de tomadas, interruptores e quadros de distribuição e se houve alteração na instalação e como foi feita.
Em um imóvel com mais de 20 anos provavelmente será necessário
redimensionar o sistema elétrico para comportar a demanda de energia de
aparelhos eletrodomésticos e eletrônicos.
Sem Vazamentos:
Em banheiros, cozinha e área de serviço, procure sinais de vazamento.
Abra todas as torneiras: água amarelada é sinal de ferrugem nas
tubulações. Verifique também a vazão da água.
Em apartamentos, peça para ver o imóvel de baixo para saber se há
indício de infiltração. Cheque na fachada se há marcas decorrentes de
vazamento.
Converse com o síndico e cheque atas de assembleia do condomínio, pois
problemas com a tubulação do prédio podem estar relatados ali.
Esquadrias Novas:
Caixilhos enferrujados, com cupim, empenados ou apodrecidos devem ser
trocados. Além de serem caros, em prédios é preciso encontrar janelas no
padrão da fachada.
Paredes e Revestimentos:
O básico é olhar se não existem trincas, rachaduras e manchas nas
paredes. Problemas podem ser escondidos sob a pintura, e só um
profissional poderá detectar uma grande infiltração, por exemplo.
Azulejos e pisos cerâmicos devem estar firmes e não produzir barulho
oco, que pode ser sinal de que em breve descolarão da parede. A solução
pode ser simples, como a troca de um azulejo, ou exigir substituição de
todo o revestimento de um cômodo.
Em piso de madeira, verifique se há pó na madeira, que pode ser indício de cupins, o que exige descupinização e troca do piso.
Áreas Externas:
Na garagem e nas áreas comuns de um prédio, cheque se há rachaduras,
trincas ou infiltrações. Reformas serão cobradas no futuro como fundo de
obra.
Peça a Planta:
Veja se a planta aprovada na prefeitura confere com o imóvel vistoriado.
Exija também a planta hidráulica e a elétrica, para saber onde mexer na
reforma.
Veja Tambem: http://www.imoveisjlle.com.br/paginasextras.php?paginaextra=24-Avaliador-de-Imoveis&lang=br
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