INFORMAÇÕES ÚTEIS

                   

INFORMAÇÕES ÚTEIS

Evite comercializar pessoalmente o seu imóvel. Um corretor de imóveis é um profissional especializado, capaz de assegurar mais lucratividade com total segurança para você.

Procure um corretor de imóveis ou imobiliária inscrito no CRECI. Solicite a documentação oficial expedida pelo Conselho Regional da categoria. Isto livra você dos contraventores e dos prejuízos causados pelas pessoas sem preparo.

Assine a Opção de Venda a um único corretor de imóveis ou imobiliária. Isto acarreta mais empenho por parte do profissional e evita duplicidade de negociação, o que é confusão na certa, inclusive com complicações jurídicas.

Se você está comprando um imóvel, exija do corretor a apresentação daOpção de Venda, antes de efetuar qualquer pagamento ou sinal. A Opção é a comprovação de que ele está autorizado a comercializar o imóvel.

A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

O corretor de imóveis está acostumado a toda documentação necessária à segurança das negociações imobiliárias, mas se você preferir conduzir pessoalmente, fique atento a alguns documentos:

a) Certidão de Registro do Imóveis : documento expedido peloCartório de Registro de Imóveis e que revela quem é o verdadeiro proprietário do imóvel. Contém o histórico do bem desde o seu registro inicial. Esta certidão pode evitar que você caia em golpes de estelionatários, quando uma pessoa diz ser dona de um imóvel que não lhe pertence.

b) Certidão Negativa da Prefeitura : documento que comprova a existência ou não de pendências quanto ao ITU ou IPTU. Também muito importante, uma vez que os débitos destes impostos podem se tornar inscrição na Dívida Ativa do Município e o imóvel pode vir à penhora.

c) Certidão Vintenária: Também expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, revela se o bem tem algum embaraço jurídico, penhora, hipoteca, etc., que inviabiliza e até impossibilite a sua venda.

OBS.: A compra de apartamento requer ainda mais atenção, pois tem características próprias como:

a) o condomínio está em dia?

b) a vaga de garagem está expressa na escritura?

c) existe outro documento atestando a venda da garagem, como um contrato de compra e venda?

d) o condomínio cumpre com suas obrigações de pagamento junto às empresas de água e energia?

A DOCUMENTAÇÃO DO VENDEDOR DO IMÓVEL

Os seguintes documentos pessoais são indispensáveis na hora da escrituração do imóvel:

a) Carteira de Identidade;

b) C.P.F.

São ainda imprescindíveis as certidões negativas do vendedor:

a) Cartório de Protestos;

b) Distribuidores forenses;

c) Justiça Federal.

É muito importante que seja verificada a situação do vendedor na Dívida Ativa da União. Assim pode-se verificar se o mesmo, sabendo que a União irá penhorar seus bens, se desfaça dos mesmos, dando o calote no Erário. Lembre-se: A Justiça pode anular a venda e o comprador pode ficar no prejuízo.

Se o vendedor é casado a assinatura do cônjuge é indispensável.

A NEGOCIAÇÃO

SINAL - Se estiver comprando, exija o recibo referente ao sinal, assim você será amparado pelo artigo 419 do Novo Código Civil.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA - Comprando ou vendendo procure auxílio para firmar um contrato de compra e venda. Este instrumento é a garantia das partes de que o que foi acordado será cumprido.

ESCRITURA - Uma vez concluída a negociação deve-se registrar a escritura, que é lavrada no Cartório de Notas.

A escritura pública do imóvel não é o último procedimento para assegurar a propriedade do imóvel. O comprador deve, imediatamente após a escritura, levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis para que a propriedade seja transferida para o seu nome. Só a partir daí é que o nome do novo e real proprietário passa a constar do registro geral e aparecerá no histórico do imóvel toda vez que alguém solicitar uma certidão vintenária.

Os pagamentos referentes as certidões negativas, escritura, impostos de transmissão, podem ser objetos de acordo, entretanto a prática tem sido que estas despesas são assumidas pelo comprador.

CONTE SEMPRE COM A EXPERIÊNCIA E AGILIDADE DE UM CORRETOR DE IMÓVEIS

PORQUE FORNECER EXCLUSIVIDADE DE VENDAS PARA O CORRETOR?

OPÇÃO DE VENDAS COM EXCLUSIVIDADE
POR QUÊ?

Também denominado AUTORIZAÇÃO DE VENDA ou CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO, trata-se de documento indispensável a qualquer trabalho de intermediação imobiliária, tanto para o corretor quanto para o alienante ou o comprador. Previsto no Art. 726 do novo Código Civil Brasileiro, no art. 5° do decreto n° 81.871/78, regulamentador da Lei 6.530/78 e na Resolução COFECI n° 458/95, art. 1o, a opção de venda, concedida com exclusividade, é documento obrigatório nas transações anunciadas publicamente.

Destacamos a seguir alguns pontos negativos que devem ser levados em conta quando se trabalha sem OPÇAO com EXCLUSIVIDADE

1. EM RELAÇÃO AO CORRETOR OU IMOBILIÁRIA:

1.1 Risco de autuação pelo CRECI por descumprimento da lei;

1.2 Descrédito público consistente em:

1.2.a) - O pretenso comprador desconfia do negócio ofertado muitas vezes, de forma diferente, por diversos profissionais ou empresa;
1.2.b) - Várias placas e anúncios diferentes sobre um mesmo imóvel ridiculariza nossa dignidade profissional;
1.2.c) - A imagem da empresa ou corretor fica denegrida se não puder concluir por qualquer motivo o negócio oferecido e eventualmente acertado;

1.3. Impossibilidade de cobrança judicial de honorários em caso do proprietário vender diretamente o imóvel, mesmo para cliente contatado pela empresa ou corretor;

1.4. Desconfiança quanto à honestidade da oferta - cada corretor ou imobiliária oferece o imóvel por preço e condições desconexas, criando desconfiança sobre o real valor pedido pelo proprietário e gerando dúvidas quanto à prática de “over-price”;

1.5. Não havendo compromisso escrito pelo vendedor ele pode recusar-se a fechar o negócio conforme o proposto, pondo a perder todo um trabalho desenvolvido;

1.6. Risco de fechar negócio ao mesmo tempo que outro corretor o esteja fechando. Como explicar para o cliente?  Como fica a multa prevista no Código de Arras ? (Arts. 417/420 do CC)

1.7. Insegurança na hora do fechamento. Sempre pode aparecer outra proposta que derrube a sua;

1.8. Insegurança quanto ao retorno do trabalho, já que outro corretor pode vender o imóvel antes de você;

1.9. Custos elevados e perda de tempo para mostrar o imóvel com risco total para o corretor ou imobiliária;

1.10. Na publicidade em jornal teremos vários anúncios para o mesmo imóvel, e os interessados certamente percebem isso.

1.11. Exploração do profissional ou imobiliária por eventuais proprietários inescrupulosos e gananciosos, fazendo com que muitos trabalhem para eles sem necessária contrapartida financeira;

1.12. Na hora de pagar os honorários, o proprietário sempre poderá condicionar o fechamento do negócio à sua redução, criando prejuízo tanto financeiro quanto moral;

2. EM RELAÇÃO AO PROPRIETÁRIO VENDEDOR:

2.1. Imediata desvalorização do imóvel em face do verdadeiro leilão publico que se promove quando o mesmo é anunciado por mais de um corretor ou imobiliária;

2.2. Desinteresse do corretor ou imobiliária em empenhar-se na venda, diante dos riscos que corre;

2.3. Riscos de marginais fazerem-se passar por compradores, pondo em risco a própria família do proprietário;

2.4. O proprietário não tem como responsabilizar o corretor ou imobiliária por qualquer problema que venha a ocorrer já que não há compromisso escrito e exclusivo com ninguém;

2.5. O proprietário corre o risco de ter de pagar honorários a mais de um corretor ou imobiliária;

2.6. Finalmente, um mesmo imóvel anunciado várias vezes distorce o número de ofertas imobiliárias, diminuindo artificialmente os preços de mercado;

3. EM RELAÇÃO AO POSSÍVEL COMPRADOR:

3.1. Insegurança para oferecer sinal de negócio, já que o corretor não tem autorização para recebê-lo.

3.2. Perda de tempo dirigindo-se a várias imobiliárias e constatando tratar-se do mesmo imóvel.

3.3. Desconfiança quanto ao preço pedido porque o mesmo imóvel está ofertado de diversas formas e preços.

3.4. Medo de fechar o negócio ou fazer oferta sem falar diretamente com o proprietário porque o mesmo imóvel esta sendo oferecido também por outros corretores ou imobiliárias.

3.5. Receio de envolver-se em demanda judicial, já que outro comprador pode, no mesmo instante, estar também adquirindo o mesmo imóvel.

Os CRECI´s fiscalizam anúncios sem autorização com exclusividade, não só para dar cumprimento à lei e á sua finalidade institucional, mas também por respeito aos bons profissionais e à dignidade profissional.

O mais importante no entanto é que todos devemos atentar para o significado de buscarmos incessantemente a moralização e a credibilização desse instrumento legal que representa a segurança e a tranqüilidade dos profissionais do mercado imobiliário.

Elaborado pelo prof. André Bravim do INEDI-DF